2040年“高経年マンション”予測マップとは?

今回作成した「2040年“高経年マンション”予測マップ」は、国の調査（住宅・土地統計調査）をもとに、建物が今後も存続すると仮定して作ったものです。これは年数の経った “高経年マンション”（築40年以上）が、各地でどのくらい増えるかマッピングしたものです。

その結果分かってきたのは、県庁所在地など都市部を中心に、全国的に問題が広がっていくということです。国土交通省の試算によると、築40年以上のマンションは、20年後に現在の3.5倍の450万戸まで増加するとされています。築40年でも、きちんと修繕をしていれば長持ちしますが、管理を怠っていると設備や外壁などがひどく劣化してしまいます。中には、倒壊の危険があり、自治体が税金を投入して強制的に取り壊すケースも出始めています。もはやマンションに住む人だけでなく、地域全体に関わってくるこの問題。あなたの町にどのくらい“高経年マンション”が増えるのか、ぜひチェックしてみてください。　

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分析編：マンションだけの問題ではない

マップやデータから見える老朽マンションの問題を横浜市立大学教授の齊藤広子さん、
マンションみらい価値研究所所長の久保依子さんに聞きました。

―築年数が経った全てのマンションが危険ということではないですよね？

久保さん

何もしないで、40年ぐらい放っておくと、見た目も含めてだんだんぼろぼろになっていきます。給水管とか配水管といった設備系はだいたい40年くらいで一新しないとだめになってしまいます。

コンクリートは、最近建てられたマンションだと、きちんと修繕すれば、100年間保ち続けるとされています。ただし、古いマンションではコンクリートの寿命も、もっと短くなるとも言われています。

―詳しい調査を行っている東京都の場合では、築40年を超えたマンションの17.4％に当たる1,811件が、管理が行き届かない“管理不全”の兆しがあるというデータもありますね？

齊藤さん

東京はもちろん、全国に管理不全マンションが広がってきています。多くのケースでは、管理組合や修繕計画がない場合があり、必要なお金が積み立てられておらず、修繕がしっかりできていないということです。

40年間何も修繕せずに、コンクリートが落下してくるようなことがあれば、マンションに住んでいる方だけでなく近所の方も安心、安全に暮らせません。不安も出てきますし危険で景観も良くなく、大きな社会問題になっていくということですね。

久保さん

まだ新築マンションが、どんどん供給されていますので、これから人口が減っていく中で住宅が余ってしまって、老朽化していくマンションが増えていくと思っています。

対策編：“ピンチはチャンス”学び直しの時

久保さん

今、日本の中で建て替えが成功している事例というのは、全部で300ちょっとしかありません。成功している事例は、ほとんどが都心の一等地や駅前の条件の良いところに建っているものです。しかも建物自体を今よりも大きく建て直して、余った部屋をほかの方に売ることで建て替えの費用にあてられるというという、マンションだけが成功しています。

これからのマンションは、どんどん郊外に出ていって目いっぱいの大きさで建てますから、大きく建て直して余った分を売るということができなくなるため、どんどん厳しくなっていくと思っています。

―建て替えする場合、住民の負担金額は？

齊藤さん

最近の建て替え事例では、戸当たり2,000万円ぐらいの負担（2017年～21年の平均）。決して安くはありません。

―老朽マンションの他にも空き家の問題など、私たちの住まいを考える上で
どういうことが重要でしょうか？

齊藤さん

マンションや空き家の問題は、今の日本の制度が、人口減少・世帯減少時代に対応していないことから起きている部分があると思います。制度を見直していく必要があるのではないでしょうか。

ただ、その中でも頑張っているマンションもありますから、“ピンチはチャンス”という考え方で、地域の中で魅力的な住まいになっていくように、取り組んでいく必要があるのではないかなと思います。

―ありがとうございました。