神宮外苑再開発 なぜ再開発が必要？ なぜ“公園”に高層ビルが？ 事業者の単独インタビュー

神宮外苑 再開発・高層ビルが必要な理由は？

再開発が進められているのは、主に明治神宮が所有する土地。

神宮球場とラグビー場は位置を変えてそれぞれ建て替え。軟式野球場は広場と会員制テニスコートにするなど、一帯を大きく造り変える計画です。

外苑のシンボルとして知られる4列のイチョウ並木は保全するとしています。

そもそもなぜ再開発が必要なのか、聞きました。

さらに、再開発の事業者に名を連ね土地を所有する明治神宮の「内苑の緑を守ること」という目的について言及しました。

社殿と広大な森が広がる内苑。その維持管理費の多くはスポーツ施設がある外苑の収益で、まかなわれています。

その最大の収益源が、建て替えが計画されている神宮球場です。雨漏りをするなど老朽化が進んでおり、今後も安定的に収益を得るためには、再開発が必要だと考えたといいます。

一方、今回の計画で疑問の声が上がっているのが、新たに建てられる3棟の高層ビル。
最も高いもので190メートルになります。

3月下旬。再開発に反対していた音楽家の坂本龍一さんの一周忌をしのぶ集会が開かれていました。主催者は、ビルの建設に懸念を抱いているといいます。

明らかになった再開発スキーム

これまで事業者は、高層化が必要な理由について「オフィス、商業、ホテル等の用途を前提とした高度利用を図り、一体的に市街地再開発事業を推進する」とし、詳細は説明してきませんでした。

今回、番組では、高層ビルの建設が計画の根幹にあることを示す資料を入手しました。

事業者が自治体に出した事業計画書です。支出の項目には、総額3490億円あまりの事業費が計上されていました。

一方、事業費にあてる自己資金の欄には「ゼロ」という数字が並んでいました。

そして、その事業費は、全額を「保留床処分金」でまかなうことが記されていました。いったいどういうことなのか。

今回、判明した神宮外苑の再開発のスキームです。

鍵を握るのは新たに建てられる3棟の高層ビル。
これによって生まれたフロア、いわゆる「保留床」を活用。

得られた収益などで神宮球場を含む一帯の再開発にかかる事業費を補填（ほてん）します。

これが資料に記されていた「保留床処分金で、事業費を全額まかなう計画」です。

さらに、高層ビルの建設は、土地を所有する明治神宮に安定的な借地料をもたらすメリットもあります。

長年開発が制限された“公園”になぜ高層ビルが？

今回の神宮外苑の再開発には、ある課題があったことも見えてきました。

およそ100年前に、全国からの寄付や献木、勤労奉仕によって整備された神宮外苑は、その後、東京都の都市計画公園に指定され、70年近く開発が制限されていました。

どこに高層ビルを建設するのか。それを検討する過程で、11年前に作成された資料を入手しました。

資料に示された候補地は5か所。

しかしこの時点で、公園による規制がなく、高層ビルが建てられる土地は、1つだけでした。

再開発の関係者はNHKの取材に対して、以下のように証言しました。

ところが、具体化した計画では、公園の区域内に2棟のビルが建設されることになっていたのです。

高層ビルの建設を可能にした「公園まちづくり制度」とはどんなものなのか。

東京都の担当者によると、この制度は、都が公園として活用しきれていない「未供用」と呼ばれるエリアを整備するために作られました。

民間企業の参入を誘導するため、公園の区域から外し、従来は作れなかった高層ビルの建設を可能にします。

事業者には一定の割合の緑地の整備などを義務づけることで、公園の機能を持つエリアとして整備を進めるのがねらいです。

しかし、今回の再開発に適用したことは、都議会でも議論を呼んでいます。

制度の適用の根拠となる「未供用」の区域が秩父宮ラグビー場だったからです。

秩父宮ラグビー場では、大学や社会人などの試合が行われているほか、さまざまなイベントも開かれ、多くの人が利用しています。

なぜ、この場所が未供用なのか。

都市計画に詳しい専門家は今回の開発について、事業者側は手続き上の問題はないというものの、民主的なプロセスという観点で 
日本のまちづくりの課題が見えてくる事例であると指摘します。 

フランス 市民との対話しながらのまちづくり

それでは、どんな仕組みが考えられるのか。フランスでは、国が主体的に新たな制度を作っています。

夏に開催されるオリンピックに向けて再開発が進むパリ。その中心部に、この国のまちづくりの変化を象徴する地域があります。

これまで2度にわたって再開発されたレ・アル地区です。

もともと、この場所にあったのは名建築として知られた中央市場。

1960年代、市場を郊外に移設し、鉄道などが乗り入れる交通拠点に再開発する計画が持ち上がりました。

住民たちは自治体や事業者が主体となって決めた計画に対して、大規模な反対運動や訴訟を展開。20年にわたって声を上げ続けましたが、再開発計画は実行に移されました。

当時はフランス各地でこうした再開発をめぐる深刻な対立が相次いでいました。

そこで国が整備したのが、「コンセルタシオン（話し合い）」という制度です。

この制度は、大規模な開発を伴う全ての事業について、住民たちが事業の構想段階から議論に参加できるようにするものです。

透明性を確保するため、自治体が、住民と事業者との対話の方法などについて、議会に提案し、議決を受ける仕組みにしています。

制度の導入により、再びレ・アル地区で計画された再開発は1度目とは一変しました。事業者や住民が参加する対話の場を、計画の初期から複数回設定。

さらに事業者は計画に関する情報の開示に加え、それに対する住民たちのすべての意見に見解を示すことも求められました。

2度目の再開発は建築家を選ぶプロセスに住民が参加できるようになりました。

この地域に長年住んできたジル・プルべさんは、この地区のコンセルタシオンに参加しました。

この制度は、時間などのコストはかかりますが、事業者にも一定のメリットがあるといいます。

都市計画に詳しい内海教授は、日本でも市民の意見を都市計画の構想段階から入れていく仕組みが広がっていくことが大切だと言います。