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  • 2024年3月26日

地価公示2024(令和6年)東京圏の土地価格 3年連続上昇 住宅地や商業地など詳しく“利便性重視の動きが反映”

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国土交通省は、全国およそ2万6000地点を対象に1月1日時点の価格を調べた「地価公示」の結果を公表しました。

それによりますと、東京を中心に埼玉、千葉、神奈川、茨城の4県の一部を含む「東京圏」の地価は、住宅地や商業地などを合わせた全体の平均が去年と比べてプラス4.0%となり、3年連続で上昇しました。上昇率も去年より1.6ポイント拡大しました。

勤務先に近い都心部の住宅地で地価が大きく上昇するなど、利便性を重視する動きが地価に反映されました。

住宅地…東京23区 プラス5.4%

用途別にみると、住宅地はプラス3.4%で、上昇率は1.3ポイント拡大しました。 
このうち、東京23区はプラス5.4%と東京圏の住宅地の平均を上回る上昇率となりました。

新型コロナウイルスの影響が薄れ、出社を再開する企業が広がる中、通勤などに便利な豊島区や中央区といった地域で地価の上昇が顕著になっています。

また、周辺の4県では、千葉市や横浜市、川崎市などで上昇率が拡大したほか、都心部へのアクセスがよい鉄道の沿線を中心に上昇しました。

商業地は…東京23区 全体でプラス7.0%

一方、商業地は、平均でプラス5.6%となり、去年より上昇率が2.6ポイント拡大しました。

このうち、東京23区は全体でプラス7.0%で上昇率は3.4ポイント拡大しました。

また周辺では、千葉市がプラス7.4%、横浜市がプラス6.0%、川崎市がプラス7.1%と高い伸びとなりました。

オフィス需要が底堅く推移したほか、円安を背景とした外国人観光客の増加で飲食店やホテルなどの業種で、土地の需要が増えたことなどが地価を押し上げました。

全国の最高価格地点

◇住宅地◇ 
住宅地では、7年連続で東京・港区赤坂1丁目で、1平方メートルあたり535万円でした。上昇率はプラス4.5%で、去年より2.1ポイント拡大しました。

高級住宅街でマンション用地としての需要が根強いことに加え、周辺の麻布台地区で去年11月に複合施設が開業したことで、にぎわいや利便性への期待が一段と高まりました。

◇商業地◇ 
全国で最も地価が高かったのは、商業地が東京・中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方メートルあたり5570万円でした。18年連続での最高価格となりました。上昇率はプラス3.5%と去年よりも2ポイント拡大しました。

富裕層の消費が好調なことに加えて、円安を背景に訪日外国人による消費、いわゆるインバウンド需要が伸びていることが上昇率の拡大につながりました。

◇工業地◇ 
工業地の最高地点は、12年連続で東京・大田区東海2丁目で、1平方メートルあたり76万2000円でした。上昇率はプラス3.0%でした。

東京港や羽田空港、首都高速道路へのアクセスがよく、物流施設としての需要が引き続き堅調でした。

住宅地が大きく伸びた東京圏 “要因は活況な都心マンション需要”

今回、住宅地が大きく伸びた東京圏。

それをけん引しているのが豊島区や港区といった都心部で、伸び率は7%を超えています。 
それが顕著に表れているのが都心のマンション価格です。

不動産調査会社「東京カンテイ」によりますと、去年(2023年)、東京23区で発売されたマンションの平均価格は1戸あたり1億1630万円と、おととしに比べて3300万円あまり率にして41%伸びました。

資材価格の高騰などで工事費が上昇しているという面もありますが、新型コロナの5類への移行で出勤などに便利な都心部のマンションに人気が集中しているのも一因です。

大手不動産会社が売り出している東京・渋谷区のマンションは、1戸あたりおよそ2億円から5億円台と高額ですが、完成予定まであと2年近くを残して、これまでに売り出した65戸はすべて完売しています。

最寄り駅まで徒歩7分という利便性や敷地の広さなどで人気を集め、国内の富裕層や共働きで世帯収入の高い「パワーカップル」のほか、海外の投資家などが購入するケースもあるということです。

物件のホームページを通じた問い合わせも6000件を超えているということで、販売する三菱地所レジデンスの渡邊聡さんは次のように話していました。

三菱地所レジデンス 渡邊聡さん 
「都心のマンション供給が減っていることや高級住宅街に建つ立地の希少性も反応の多さに繋がっている。物価高で工事費や販売価格が上昇する中でも、富裕層を中心に堅調な需要がある」

地価伸び悩む地域も 背景は戸建て値下げ

今回の地価公示では、東京23区の中央区や港区など都心部で7%を超える高い伸びとなる一方、江戸川区や葛飾区、足立区といった地域は上昇率が4%台にとどまりました。

その背景のひとつには、都心部に多いマンションと、江戸川区や葛飾区、足立区といった地域に多い戸建て住宅の価格動向の違いがあるとみられています。

不動産調査会社「東京カンテイ」によりますと、去年(2023年)東京23区で売り出された物件の平均価格は、マンションの上昇率が40%を超えたのに対して、戸建ての上昇率は4%程度にとどまっています。

間取りに余裕のある戸建て住宅はコロナ禍でのリモートワークの増加を背景に人気が高まりましたが、5類への移行とともに、出勤再開の動きが広がっています。

さらに、建築コストの上昇もあって、販売価格が中心となる購買層の予算を上回る傾向にあり、戸建ての人気が落ち着きつつあるとみられています。

こうした中、江戸川区や足立区といった地域では、戸建て住宅を値下げする動きも出ています。

東京・豊島区にある大手の住宅販売会社は、足立区で去年10月に売り出した新築の戸建ての価格を今月、10%引き下げました。

出勤の機会が増える中、最寄り駅から徒歩15分という距離も敬遠される理由となり、より都心へのアクセスがよい地域に需要が移ったのではないかとみています。

足立区内では、ほかにも思うように買い手がつかず値下げした物件があるということです。

このため、会社では、新しい物件については、あえて狭い敷地に建設することで販売価格を引き下げる戦略をとっています。

敷地は狭くても階段をリビングの中に設けて廊下を省くことで居住スペースを広くとったり、屋上にバルコニーを設けたりして、快適に過ごせるよう工夫しているということです。

一建設の鈴木基晴さんは次のように話していました。

一建設 鈴木基晴さん 
「戸建ての販売は非常に厳しい状況だが価格や設備など、客のニーズを細かくつかんでいくしかない」

専門家“利便性重視の考え方が強まった”

今回の地価公示の結果について、不動産調査会社「東京カンテイ」の井出武上席主任研究員に聞きました。

Q.住宅地・商業地ともに全国平均は3年連続で上昇し、上昇率も拡大しました 
全国の平均が2%を超える伸びとなったのは、30年以上なかったことで、大きな上昇と言える。

社会・経済活動の勢いが新型コロナウイルスの感染拡大前に戻りきったとみてよいのではないか。

Q.3大都市圏や地方4市を除く地域でも上昇率が拡大した 
地価の上昇基調が地方にも波及していることが鮮明になった形だが、依然としてマイナスのままの地方も多い。

その点で都市部と地方、にぎわう地方とそうでない地方という2つの二極化が際だったともいえる。

Q.二極化が進んだ背景は 
利便性を重視する考え方が再び強まったからだ。 
新型コロナの感染が落ち着くにつれて、東京や大阪では転入超過の人数が拡大していて、交通の利便性のよさが地価を大きく押し上げる要因となった。

勤務先への距離が近い都心部だけでなく、郊外でも駅に近く、マンションなどの再開発が行われた地域で地価が大きく上昇している。

一方、最寄り駅からの距離が遠いことが多い戸建てはマンションと比べると販売が低調で、戸建ての多いエリアは都心部などと比べると地価の伸びが鈍くなっている。

また、地方でも行政が子育て施策に力を入れ、連動する形でショッピングモールや保育施設などの整備が進んでいるところと、そうではないところでは地価の二極化が進んでいる。

Q.日銀の金融政策の転換が不動産市場に与える影響はどう見ている 
地価の上昇基調は続くと思われるが、日銀がマイナス金利政策を解除したことは今後を見通す上で注目だ。

金融機関が住宅ローンの金利をどの程度上げるかが重要で、大きく引き上げた場合は投資家以外の「実需層」と呼ばれる人たちの購入判断に影響を与える可能性がある。

今はマンションも戸建ても価格が上昇し、実需層には手が届きにくくなっている。

建設コストも上昇する中、住宅価格がすぐに大きく下落するとは考えにくいが、市場では、価格が頭打ちになる時期が近づいているという見方もある。

住宅の購入を検討している人は今、無理をして買うよりも安くなるタイミングを待つことも選択肢の1つだ。

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