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「空き家対策は発生の抑制から」(視点・論点)

獨協大学 教授 倉橋 透

 みなさんのイメージする空き家はどのようなものでしょうか。売らない、または売れない、貸さない、または貸せない、そして何よりも誰も住んでいない住宅、そうした住宅の管理が十分行われず、樹木が繁茂し、建物も廃屋になり、倒壊の恐れすらでてくる。そのようなイメージではないでしょうか。

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 写真は、そのような空き家のイメージだと思います。写真の空き家について、近隣住民からの苦情を受け、市が建物所有者を捜索したのですが、見つけることはできませんでした。一方、このままでは倒壊は避けられず、強風のたびに前面の道路に外壁材の飛散があったため、市が所有者不明のまま解体しました。

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 総務省統計局の「住宅・土地統計調査」では、空き家を「別荘等の二次的住宅」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「その他の住宅」に区分しています。「その他の住宅」とは、「例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅」をいい、他に比べ管理が不十分になる恐れがあります。グラフでは、ピンク色のところです。2013年には、空き家は合計で820万戸、空き家率は13.5パーセントです。「その他の住宅」は318万戸ですが、グラフのピンク色の部分の増え方は大きく、地方はもちろん今後は大都市圏でも問題が大きくなる懸念があります。
 一方で、施策は充実してきており、国において「空家等対策の推進に関する特別措置法」の制定、この法律に基づいた施策を具体的に実施するための指針の策定、各自治体において同法を踏まえた条例の改正、空き家等対策協議会の設置、空家等対策計画の策定が進められています。また、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」等にある特定空家等に対しても助言・指導や代執行などの措置が取られ始めています。
 「空き家対策」といった時には、空き家になってからどうするかに焦点があたりがちですが、発生を予防し、住宅ストックが有効に使われ続けるようにすることが社会的なコストも安く効果的なのではないでしょうか。危険な状態になる前に、もっと言えば空き家になる前に対策はとれないでしょうか。

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 そのためには、第一義的には所有者に「住宅を所有する以上責任は持つ」という意識を持ってもらうことが重要です。全国の戸建ての空き家を対象に、2014年に行われた国土交通省住宅局の「空家実態調査」によれば、今後5年程度のうちの利用意向として「利用する」が24.3パーセントある一方で、物置も含め「空き家にしておく」が21.5パーセントにも上ります。

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さらに、空き家にしておく理由を複数回答でたずねると、「物置として必要だから」などがある一方で、「解体費用をかけたくないから」が39.9パーセント、「特に困っていないから」が37.7パーセントと不十分な管理や空き家状態の長期化につながりかねないコメントも多くなっています。

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東京都の大部分の地域を調査対象とする「東京消防庁統計書」により、空き家を火元とする火災件数、焼損棟数の推移をみるといずれも減少傾向ではありますが、焼損棟数が火災件数より多く、延焼があることがうかがえます。「特に困っていないから」という所有者の意識と、延焼という周辺への悪影響との間にはギャップがあり、問題を深刻にしているのではないでしょうか。
 住宅の所有者は、自らの加齢による転居や死亡も念頭に入れて、住宅の将来を考えておかなければなりません。さきほどの「空家実態調査」でも、人が住まなくなった理由として、最後に住んでいた人が「死亡した」、「現在の所有者が別の住宅に転居した」、「老人ホーム等の施設に入居した」が多く見受けられます。

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加齢により自分ではできなくなった住宅の管理を信託する「不動産管理信託」、死亡に備え住宅を誰に相続させるか等を遺言で定め遺言執行者を指定することについて検討しておくことなども有効と考えます。それにより、きょうだいのうち誰が住宅を相続するかで紛糾する事態をなるべく避けるようにすべきだと思います。同時に、信託制度については多くの人々の理解をさらに進めるなどにより、普及を図る必要があります。
 しかしながら、所有者だけでは空き家化を防ぎきれない場合も存在します。自治体はじめ行政には所有者をフォローする責務があります。

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例えば、自治体は、さまざまな分野の専門家と連携し所有者や相続人に対し支援を行っていく必要があります。今後増加が予想される相続では、被相続人の出生から死亡までの戸籍の収集や、遺言のないときは遺産分割協議書の作成が必要です。相続税の計算や納税等もあります。こうした事務に時間を要し、はなはだしい場合には協議がまとまらず、建物が空き家化し劣化することも考えられます。遺言信託のサービスもありますが被相続人が皆そのサービスについて知っているわけではありません。相続の発生後も、遺産分割協議等におけるスムーズな相続を支援する体制が整っていれば空き家の増加を多少とも抑えられるものと思われます。

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さらに、さきにご紹介した法律や指針は、空き家情報のデータベース化について述べています。GIS・地理情報システムを活用し、この空き家情報と単身高齢者世帯の居住情報、住宅の老朽度情報、税務情報、防犯情報、防災情報等自治体や関係機関の保有する情報をコンピューター上で総合し、空き家発生を予防するとともに、すでに存在する空き家についての対策を検討、実施すべきと考えます。

我が国の古典、古事記では、黄泉(よみ)の国から地上の世界へと逃げてきたイザナギと、死者の姿になってしまったイザナミとのやりとりがあり、「ひと日にかならず千人の人が死に、ひと日にかならず千五百人の人が生まれることになった」とされています。イザナギは生の象徴、イザナミは死の象徴と考えられます。

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国土交通省国土計画局が2011年に作成した我が国人口の長期的な推移の資料によれば、我が国の人口は今後100 年で明治時代後半の水準まで急激に減少する、とされます。その意味で、日本の社会は、継続的に人口が増加する「イザナギ社会」から、継続的に少子高齢化が進み人口が減少する「イザナミ社会」に入ったものと思われます。空き家問題もその産物といえます。
空き家問題は、自治体の複数の部署、法務、不動産、建築、福祉、地域活動、治安などのさまざまな機関や専門家、もちろん住民が連携することで初めて対策が可能です。また、人口が減り、空き家が増えていく中で、どのような「まち」、どのような「地域」が求められるのか、そのような「まち」や「地域」を実現するためにどのような手段が必要か、さらには空き家や持ち主不明の土地に象徴される私有財産全般から発生する諸問題に、公共はどのように臨むことができるのだろうか-、こうした「イザナミ社会」に起因する根本的な問いも我々には突き付けられています。我々が「イザナミ社会」に対応できるか-、空き家問題はその試金石といえます。

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